Dikkat! Esnaflar ‘Uyarlama Davası’ açabilir!

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, pandemi sebebiyle kirada yüzde 50’lik mücbir sebep indirimi kararı verdi. Kararı yorumlayan Avukat Mehmet Aslan, “Bu karar ile pandemi şartları gerekçe gösterilerek işyeri kiralarında indirim talepli uyarlama davalarının açılabileceğini  ve kirasını ödeyemeyen esnaf, ‘uyarlama davası’ açarak indirim talep edilebileceğine ilişkin emsal bir karardır.“ Dedi.

Karara göre kira bedeli olan 23 bin TL’yi ödeyemeyen iş yeri sahibi, kiranın düşürülmesi talebiyle mahkemeye başvurmuştur. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde yer alan ’Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmasından dolayı sözleşmesinin yeni kurallara uyarlanması isteme’ talebiyle yapılan başvuru mahkeme tarafından reddedilse de karar işyeri sahibi tarafından istinaf edilmiştir.

Kiracının restaurant olarak işlettiği kiralananda her ne kadar paket servis yöntemi ile işine devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacminde belirli etkilerinin olabileceği değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi gerektiği benimsenmiştir.

Kira ödemelerinin taksitlere bölünmesinin gerektiğine vurgu yapan Avukat Mehmet Aslan,“Bu emsal karara göre, Covid-19 sürecinde yaşanan birçok örnekte, kira bedelinin indirilmesinin yanında; işyerinin kapalı kaldığı dönem için kira ödenmemesi, iş yeri cirosunun önemli ölçüde düştüğü dönemler için ödemelerin ertelenmesini ve/veya taksitlere bölünmesini gerektiriyor. İşyerinin kapalı olması kendisinin kusuru olmadığından, işyeri sahibinden hiçbir şey olmamış gibi, kapalı olan işyerinin kirasını tamamen ödemesinin istenmesi hukuken kabul edilemez. Mahkemelerin bu ihtiyacı karşılayacak şekilde uyarlama kararları vermesi de mümkün olduğunu göstermektedir.“ Dedi.

Bir üst mahkeme olan Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince yapılan yargılama sonunda taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi sırasında pandemi sürecinin öngörülemeyen bir durum olduğunu belirterek, kira bedelinin yüzde 50 oranında azaltılarak, 11 bin 500 TL’ye düşürülmesine hükmetti. Kararda şu ifadeler yer aldı:

‚‘ … 7226 Sayılı Kanun’un geçici 2.maddesi ile kabul edilen “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar iÅŸleyecek iÅŸyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleÅŸmesinin feshi ve tahliye sebebi oluÅŸturmaz.” düzenlemesi yasa koyucunun aynı kaygı ile hareket ederek yaÅŸanan pandemi ve alınan tedbirler kapsamında iÅŸ yerlerine iliÅŸkin kira sözleÅŸmelerinin feshi ve tahliyenin belirli bir süre ile engellendiÄŸini göstermektedir.

Avukat Mehmet Aslan ihtiyati tedbir kararı verilmemesi durumunda kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesi mümkün olup, tahliyenin telafisi imkansız zarar doğuracağına dikkat çekti. Mehmet Aslan, “Mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilip, kiralar eksik ödendiğinde davanın sonucunda uyarlamanın koşullarının oluşmadığı veya kiranın daha az miktar düşürülmesi gerektiği benimsendiğinde kiraya verenin aradaki farkı talep etmesi mümkün olup, telafisi imkansız bir zarar doğmayacaktır.“ Dedi.

Dükkan sahipleriyle ilgili olarak salgından sonra kiranın eski haline gelmesi gerektiÄŸine vurgu yapan Avukat Mehmet Aslan, “Bununla birlikte covid-19 salgını geçici bir dönem olup, uyarlamanın yalnızca bu dönemi kapsar ÅŸekilde yapılması ve salgının etkileri tamamen ortadan kalktığında ve kiracının iÅŸ durumu salgın öncesi normale döndüğünde kiranın eski haline gelmesi gerekir. Bu durumda ihtiyati tedbirin de salgının etkileri süresince ve bu etkilerin devam ettiÄŸi dönem için uygulanması gerekmektedir. Nitekim HMK’nun “Durum ve koÅŸulların deÄŸiÅŸmesi sebebiyle tedbirin deÄŸiÅŸtirilmesi veya kaldırılması” baÅŸlıklı 396/1 maddesinde “Durum ve koÅŸulların deÄŸiÅŸtiÄŸi sabit olursa, talep üzerine ihtiyati tedbirin deÄŸiÅŸtirilmesine veya kaldırılmasına teminat aranmaksızın karar verilebilir. ” düzenlemesi bulunmaktadır.“ Dedi.

Bu yasal düzenleme göz önünde bulundurularak kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmeli, ancak bu tedbir kararı mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilerek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılmalı veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine karar verilmelidir.

Ancak salgın süresince restaurant olan iş yerlerinin etkilenme sürecinin aylara göre değişkenlik gösterdiği ve bu etkilerin ne kadar daha devam edeceğinin belli olmadığı göz önünde bulundurularak ihtiyati tedbirin 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara göre kaldırılması veya arttırılıp azaltılması hususlarında karar verilmesi gerektiği kabul edilmiştir.‘‘